1.Cos’è il contratto di rent to buy? Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in legge 164/2004), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla? No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene ma non l’obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti (l’acquisto dovrà comunque avvenire entro i dieci anni se si vuol mantenere l’effetto prenotativo della trascrizione).

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende? Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi un immobile occupato dal venditore divenuto inadempiente e di dover far ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

4. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto? La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dipende dai singoli tribunali. Per poter accellerare i tempi di questa procedura sarà necessario stipulare l’atto di rent to buy nella forma di atto pubblico, che potrà valere come titolo esecutivo per avviare il procedimento di rilascio innanzi l’autorità giudiziaria (art. 474 c.p.c.)

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare? E’ opportuno concordare la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato? Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. Quella tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e terreni. Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8.Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro? No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito? Sì, la legge non esclude questa possibilità, per cui deve essere riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come ad esempio nei contratti preliminari.